就2021年下半年以來行業(yè)的各方面指標來看，房地產(chǎn)均已經(jīng)進入了明確的規(guī)模下行通道，即便中央和地方主管部門不斷出臺穩(wěn)定市場發(fā)展政策，房地產(chǎn)行業(yè)的探底之路似乎仍將持續(xù)。但是從中長期的需求支撐角度來看，鑒于我國城鎮(zhèn)人均住房面積與發(fā)達國家仍有較大差距，城鎮(zhèn)化發(fā)展尚未到頭，并且在過往快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路之下，大批中心城市還集聚了巨量的租賃戶家庭，這些家庭的自有住房需求也有待一二手房市場的長期消化。

此外，從國內(nèi)區(qū)域發(fā)展差異的角度來看，大批市轄縣、縣級市城鎮(zhèn)化仍處于較低水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍在，而以廣東、山東、河北為代表的省份，也有大量區(qū)縣人均住房面積有較大的上升空間。據(jù)本文測算，至少在十年左右的中期時間尺度內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場的增量發(fā)展空間依舊可觀，與之密切相關(guān)的新房交易也仍將是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。

住房增量面積與物業(yè)公司可獲取的新增在管面積息息相關(guān)。未來，中國住房增量需求將出現(xiàn)什么變化？呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢？本文對此做了解析，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或可從中獲得一些啟示。

對于行業(yè)中長期規(guī)模的測算，關(guān)鍵還是在于城鎮(zhèn)常住人口的住房需求規(guī)模，與之相關(guān)的指標主要有5個：人口總量、城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、舊改和租賃房發(fā)展。人口總量方面，在十年左右的時間尺度上變化比例較小。就本文主要分析的十年左右的長度來看，不論是聯(lián)合國的低、中、高預(yù)測，還是國內(nèi)育蝸人口等各權(quán)威預(yù)測的結(jié)果來看，在2030年時中國人口總量仍將維持在14億人左右的規(guī)模，與2020年相差不大。因此在全國10年分析的尺度上，人口規(guī)模變化所造成的影響相對有限，特別關(guān)注的意義不大。

城鎮(zhèn)化發(fā)展方面，全國城鎮(zhèn)化率目前為65%左右，與發(fā)達國家相比仍有較大增長空間，保守預(yù)測未來十年相關(guān)需求約30億平方米。并且不論是從國際城鎮(zhèn)化的發(fā)展經(jīng)驗，還是從國內(nèi)各區(qū)縣城鎮(zhèn)化率增長的速度區(qū)縣來看，在城鎮(zhèn)化率水平達到70%之前，國家/地區(qū)的城鎮(zhèn)化率水平仍可保持每年1個百分點左右的增長速度。

人均住房面積方面，在人均住房面積達到45㎡以前，仍將保持較快速度增長，考慮到非家庭戶人口，保守估算未來十年相關(guān)需求約50億平方米，成為下一個十年需求增長的重要支柱。就六普-七普十年間的有可比數(shù)據(jù)的2816個縣級行政區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在人均住房面積達到40平方米以前，各分段人均住房面積增幅仍可達到1.1平方米/年以上。在40-45平方米區(qū)間內(nèi)，人均住房面積增長也可達到1平方米/年以上，直至人均住房建筑面積達到50平方米以上，接近歐美發(fā)達國家水平之后，人均住房面積增長才下降至0.6平方米/年左右。按人均住房面積增長6平方米保守計算，未來十年城鎮(zhèn)家庭戶新增改善性需求約46億平方米，考慮到城鎮(zhèn)人口中家庭戶比例約為85%左右，兼顧集體戶住房面積的增長，保守估計城鎮(zhèn)人口住房改善需求可達到50億平方米左右。

舊改方面，未來十年舊改需求約15億㎡，據(jù)七普10%抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，至2020年我國仍有31%的城鎮(zhèn)家庭戶生活在上世紀的房屋中，住所面積占城鎮(zhèn)家庭戶住房總面積的27.6%，合計約80億平方米。與六普統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，2000年以前建成的城鎮(zhèn)住房面積減少了20%，合計約20億平方米，若按不同年代拆舊比例的遞推法計算，由于上世紀90年代建成房屋占比較高，未來10年舊改總量將進一步上升至26億平方米。但考慮到目前舊改速度的下降、非主城區(qū)以改代拆模式的推廣，以及上世紀90年代建成房屋大多已處于商業(yè)、教育、醫(yī)療配套的老城區(qū)，地價水平較高、拆改難度較大，若上世紀住房仍按近十年的舊改比例計算，未來十年舊改總量保守估算仍可達到15億平方米。

最后，考慮到近年來租賃住房供給的逐步增加，在需求增長中還要扣除新增租賃住房的影響。如2021年自然資源部已提出，集中供地城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。但是對于哪些人口聚集度不高的、流動人口規(guī)模有限的城市而言，新增房地產(chǎn)項目更多的還是會以銷售型商品住宅為主。故此按5%-10%估算租賃住房對需求規(guī)模的影響，預(yù)計影響規(guī)模會在9-10億平方米左右。

綜合以上幾點對未來中國住宅銷售規(guī)模進行預(yù)測，可見在樂觀預(yù)測下，在渡過了2022年二成左右的規(guī)模下跌之后，若在相似的發(fā)展水平下，各區(qū)縣的城鎮(zhèn)化率、人均住房面積增速能保持與上個十年相近的增長速度，未來十年中國房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍能保持在年均12億平方米的左右的規(guī)模。在中性預(yù)測下，各項指標增長速度均出現(xiàn)小幅下滑，在2025年后也能穩(wěn)定在8-10億平方米的規(guī)模，十年間住宅市場成交規(guī)模約為105億平方米左右，與按照近3000個區(qū)縣計算的城鎮(zhèn)住房需求增量相近。若按照最為保守的指標估計，十年后中國商品住宅成交規(guī)模或降至6-8億平方米的區(qū)間，但十年間成交總量仍將接近90億平方米。

但在供給側(cè)方面，鑒于目前銷售端正處于規(guī)模收窄周期，接下來十年新增項目開發(fā)勢必會面臨更多的競品挑戰(zhàn)，全國的在建和待售規(guī)模也會隨之減少，并吞噬掉未來十年增量需求中的一大部分。就目前估算數(shù)據(jù)來看，全國潛在住宅供應(yīng)和銷售規(guī)模之比大約為6.3，假若這一廣義庫存去化速度在行業(yè)長效調(diào)控機制下十年間保持不變，按年均9億平方米的保守成交量計算，十年后全國住宅在建和待建規(guī)模之和將為57億平方米左右，較目前在建和待建規(guī)模下降38億平方米左右。按90億增量需求規(guī)模保守測算，意味著未來十年，留給新建住宅項目的合理增量開發(fā)空間只剩下52億平方米，僅為目前全國年均土地交易規(guī)模的1/3左右，而這也正是在本輪行業(yè)調(diào)整中，土地交易規(guī)模大幅下降的底層周期性邏輯所在。不過考慮到市場的運行的周期性波動變化趨勢，預(yù)計在近三年內(nèi)土地交易規(guī)模降幅會較為猛烈，甚至出現(xiàn)連續(xù)數(shù)年的下探調(diào)整，各類項目“暴雷”情況也會十分頻繁，在行業(yè)運行相對穩(wěn)定后將有所回升，在五年后新增住宅用地成交規(guī)模也會逐步與當年住房交易規(guī)模相匹配，房地產(chǎn)市場的投資熱度也會隨之回升。

進一步細分到城市視角，考慮到對于房地產(chǎn)市場而言，重點關(guān)心的是城鎮(zhèn)人口需求增長，由此根據(jù)各區(qū)縣七普城鎮(zhèn)化水平、城鄉(xiāng)住房面積增速差異等指標，進一步測算2983個區(qū)縣城鎮(zhèn)人口未來十年的需求增長規(guī)模，最終合計結(jié)果約為104億平方米左右[ 人口機械增減會導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)移，但不會引起需求總量的變化]，考慮到部分區(qū)縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失，這一結(jié)果與研究中心前期中性預(yù)測的最終結(jié)論相近。

在區(qū)域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長極，未來十年地級市需求增量均可達到1億平方米以上。就地區(qū)對比來看，東部地級市州需求增量規(guī)模相對更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數(shù)地級市州的需求增量均小于2000萬平方米。而在東部地區(qū)中，華中、華北，華東北部增量規(guī)模尚可的地級市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區(qū)的三線城市人口相對密集，且城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國平均。

一、二線城市方面，未來十年自身需求增量約為28億平方米左右，加上人口機械流入帶來的需求增長，合計住房需求約為31億平方米左右，較過去五年平均值下降約31%左右，與全國降幅相差不大。具體到城市視角來看，考慮到市區(qū)和下轄縣市房地產(chǎn)市場存在較大差異，單比較市區(qū)需求增量規(guī)模來看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000萬平方米，甚至超過了擁有3000萬常住人口的重慶。就上海需求結(jié)構(gòu)來看，以改善性需求為主，中性預(yù)計改善性需求年增可達到1400萬平方米左右，占比達到70%。而2000萬平方米左右的年需求增量，也大大超過了目前上海商品住宅的成交規(guī)模，成為了2022年上海商品住宅市場走出獨立行情的有力支撐。

三、四線城市方面，中性預(yù)測未來十年自身需求增量約為76億平方米左右，較過去五年平均值下降約28%左右，但考慮到人口機械流出等因素的影響，降幅或與一二線城市相近、接近三成左右。縣級行政區(qū)類型差異方面，縣級市僅占二成，市轄區(qū)占比為31%，市轄縣占比最高達到50%，對比人口規(guī)模來看，三線城市市轄縣常住人口約4.7億，占比為47%，市轄縣人均需求增量略高于市轄區(qū)和縣級市，其結(jié)構(gòu)性原因自然是更大的剛需增量空間，三線城市市轄縣平均城鎮(zhèn)化率僅為44%，相比市轄區(qū)（75%）、縣級市（58%）而言仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展快速上升階段，就中國區(qū)縣的歷史發(fā)展經(jīng)驗來看，仍可實現(xiàn)年均1.4個百分點的城鎮(zhèn)化率增長，在未來十年市轄縣的增量需求中，有接近一半來自于城鎮(zhèn)化率增長，約有17億平方米。

就城市視角來看，需求增量前二十的城市多為人口大市，其中臨沂、保定、濰坊、溫州等四城年均需求增量更是超過800萬平方米。二十城合計未來十年預(yù)計需求增量為1.3億平方米，占所有三線城市總量的17%，人口總量約為1.8億人，也占所有三線城市常住人口總量的17%左右。